Un hito en materia de no discriminación de no residentes extracomunitarios
La Sentencia 3630/2025 de la Audiencia Nacional constituye un hito relevante en la tributación de no residentes extracomunitarios en España. Hasta la fecha, estos contribuyentes que obtenían rentas derivadas del arrendamiento de inmuebles situados en territorio español no podían deducir gasto alguno, viéndose obligados a tributar al tipo del 24 % sobre los rendimientos brutos, a diferencia de los residentes comunitarios, a quienes se aplicaba un tipo reducido del 19 % sobre la base neta. Esta situación generaba una clara discriminación que, además de su impacto económico, planteaba dudas respecto a su compatibilidad con el derecho europeo.
Así, la presente sentencia se apoya, en primer lugar, en la jurisprudencia del TJUE sobre no discriminación fiscal, como la sentencia de 15 de marzo de 2007, asunto C-35/05 (Reemtsma), la de 30 de septiembre de 2003, asunto C-224/01 (Köbler) o la de 3 de septiembre de 2014, asunto C-127/12 (Comisión c. España), que anuló un régimen análogo por vulnerar la libre circulación de capitales incluso frente a terceros países. Además, también hace referencia al artículo 25 del Convenio entre España y EE. UU. para evitar la doble imposición, que precisamente prohíbe la discriminación en el acceso a beneficios fiscales y alude a la doctrina sentada por el Tribunal Supremo, en particular la sentencia 242/2018, en materia de Sucesiones y Donaciones que explícitamente confirmó la infracción del derecho comunitario, y por último, las consultas vinculantes de la DGT (V3151-18 y V3193-18), que recuerdan que el artículo 63 del TFUE impide un tratamiento fiscal desigual y discriminatorio entre residentes y no residentes.
Las consecuencias prácticas son significativas: si finalmente se confirma este criterio, los contribuyentes no residentes extracomunitarios podrán deducir los gastos necesarios vinculados al arrendamiento, en igualdad de condiciones con los comunitarios. Entre los conceptos deducibles se incluyen los intereses de préstamos hipotecarios, gastos de reparación y conservación, tributos locales, seguros o servicios de administración. Esto implica una reducción efectiva de la carga fiscal y una mejora sustancial de la seguridad jurídica para los inversores internacionales en el mercado inmobiliario español. Además, se abre la posibilidad de solicitar la rectificación de autoliquidaciones anteriores y la devolución de ingresos indebidos en aquellos casos en los que se hubiera denegado la deducción de gastos. Esta resolución supone un avance hacia la equiparación plena de derechos fiscales entre residentes comunitarios y extracomunitarios, reforzando la coherencia del sistema tributario español con el derecho europeo.
Aunque la sentencia no es firme, pues cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, sienta un precedente claro y ofrece ya una base jurídica sólida a la que poder acogerse.